MRG Inteligencia / Pronostico de Mercado / Junio 2026
Los mercados inmobiliarios de Miami-Dade y Broward se estan bifurcando. Las viviendas unifamiliares se mantienen firmes. Los condominios enfrentan un precipicio de financiamiento el 3 de agosto de 2026. Miami Real Group presenta el analisis institucional completo del segundo y tercer trimestre de 2026.
El mercado de viviendas unifamiliares en Miami-Dade opera con 5.4 meses de inventario, en territorio de mercado de vendedores. El mercado de condominios opera con 12.9 meses de inventario, en territorio de mercado de compradores. Estas dos realidades coexisten en el mismo condado.
La Ley SB 4-D de Florida (2022) exige que las asociaciones de condominios financien completamente las reservas estructurales. Los edificios que durante decadas postergaron estas reservas ahora enfrentan evaluaciones especiales de entre $20,000 y $400,000 por unidad. Las cuotas de HOA han aumentado entre un 40% y un 55% desde 2020.
El 3 de agosto de 2026, Fannie Mae elimina su proceso de Revision Limitada y Freddie Mac elimina su Revision Simplificada. Todas las transacciones de condominios requeriran Revision Completa. Aproximadamente el 40% de las transacciones de condominios utilizaban anteriormente el proceso simplificado. Esto causara retrasos en el cierre de 2 a 4 semanas y un aumento significativo en los colapsos de operaciones.
En abril de 2026, el 50.9% de todas las transacciones de condominios existentes en Miami-Dade se realizaron en efectivo. En el condado de Broward, el 49.5% de las ventas de condominios fueron en efectivo. Las ventas totales en efectivo en todos los tipos de propiedades fueron del 38.5% en Miami-Dade y del 36.3% en Broward, frente al promedio nacional de aproximadamente el 25%.
Los propietarios de viviendas unifamiliares en Miami-Dade han acumulado una ganancia patrimonial promedio de $560,790 durante los ultimos 15 anos. Los precios han aumentado en 170 de los ultimos 173 meses. La apreciacion de precios de viviendas unifamiliares en Miami-Dade desde 2011 es del 287.9%.
MRG proyecta una mayor expansion del inventario de condominios en el tercer trimestre de 2026 a medida que entre en vigor el mandato de Revision Completa de Fannie Mae el 3 de agosto. Los vendedores no conformes enfrentaran reducciones de precios capitulatorias para atraer a los unicos compradores viables: los compradores en efectivo. Se espera que los inversores institucionales apunten a unidades en dificultades con mas de 90 dias en el mercado.
El mercado del sur de Florida se esta bifurcando. Las viviendas unifamiliares permanecen en un mercado de vendedores con 4.6 a 5.4 meses de inventario, mientras que los condominios enfrentan 11 a 13 meses de inventario, una crisis de cumplimiento normativo y un precipicio de financiamiento de Fannie Mae el 3 de agosto de 2026 que eliminara los prestamos convencionales para miles de edificios. Fuente: Miami Real Group Intelligence, junio 2026.
Los precios medios de condominios en Broward cayeron un 7.9% interanual a $258,000 en abril de 2026 debido a 11 meses de inventario, cuotas de HOA disparadas (40% a 55% desde 2020), evaluaciones especiales SIRS obligatorias de $20,000 a $400,000 por unidad, y el endurecimiento de los estandares de prestamo federal de Fannie Mae y Freddie Mac.
El 3 de agosto de 2026, Fannie Mae elimina su proceso de Revision Limitada y Freddie Mac elimina su Revision Simplificada. Todas las transacciones de condominios requeriran Revision Completa, lo que significa que los prestamistas deben verificar las reservas de HOA, el seguro y el estado de litigios. Aproximadamente el 40% de las transacciones de condominios utilizaban anteriormente el proceso simplificado. Esto causara retrasos en el cierre de 2 a 4 semanas y un aumento significativo en los colapsos de operaciones.
En abril de 2026, el 50.9% de todas las transacciones de condominios existentes en Miami-Dade se compraron en efectivo. En el condado de Broward, el 49.5% de las ventas de condominios fueron en efectivo total. Las ventas totales en efectivo en todos los tipos de propiedades fueron del 38.5% en Miami-Dade y del 36.3% en Broward, frente al promedio nacional de aproximadamente el 25%.
Depende del tipo de propiedad. Las viviendas unifamiliares de Miami-Dade estan en un mercado de vendedores con 5.4 meses de inventario y viviendas vendiendose al 95% del precio de lista en 45 dias. Los condominios de Miami-Dade estan en un mercado de compradores con 12.9 meses de inventario y vendedores aceptando el 93% del precio de lista despues de 62 dias. Fuente: MIAMI REALTORS, abril 2026.