MRG Inteligencia / Diligencia Debida Edgewater / Junio 2026
3350 Biscayne Boulevard es una torre de alquiler de 47 pisos y 499 unidades propuesta en Edgewater, Miami, aprobada bajo la Ley Live Local de Florida y actualmente listada en venta por $32 millones a $34 millones por el consorcio de desarrollo que adquirio el terreno por $16.5 millones en octubre de 2022. Miami Real Group presenta el registro publico verificado de este proyecto para que los inversores puedan hacer las preguntas correctas antes de comprometer capital.
El valor de los derechos de construccion creado por la aprobacion de la Ley Live Local en 3350 Biscayne Boulevard es verificable y real. Antes de que cualquier capital institucional, prestamista mezzanine o socio de empresa conjunta se involucre con este activo, Miami Real Group recomienda que el asesor legal verifique independientemente los cinco elementos documentados a continuacion. El registro publico plantea preguntas materiales que los inversores sofisticados requieren responder antes de comprometer capital.
Ensamblaje de seis parcelas de 0.85 acres en Biscayne Boulevard y NE 34th Street. Adquirido el 7 de octubre de 2022 por $16,500,000. Aprobacion unanime del UDRB el 15 de octubre de 2025 para 47 pisos y 499 unidades bajo la Ley Live Local. A junio de 2026: listado en venta por $32M a $34M, sin permisos de construccion principales obtenidos, sin contratista general contratado. Fuente: Registros de propiedad de Miami-Dade, Florida YIMBY, Miami Today, Traded.co.
La zonificacion base T6-36A-O permitia 36 pisos y aproximadamente 172 unidades. Al comprometer el 40% de las unidades (203 apartamentos) a vivienda para trabajadores al 120% del Ingreso Mediano del Area bajo el Proyecto de Ley del Senado 102, el desarrollador obtuvo derecho a 47 pisos (536 pies) y 499 unidades sin variaciones de zonificacion tradicionales. Las 203 unidades de fuerza laboral deben permanecer como alquileres por 30 anos por estatuto.
Amit Kort (Kort Development): historial verificado limitado a viviendas de lujo boutique en Golden Beach y Surfside, incluyendo dos residencias frente al mar respaldadas por un prestamo de construccion de $25 millones de Vaster Capital. Ofir Gabriel (goTRG): experiencia en logistica inversa de comercio electronico. Tulip Developments Group LLC fue formada en junio de 2022 sin historial previo de desarrollo multifamiliar de gran altura. Fuente: Division de Corporaciones de Florida, Traded.co.
Karl-Ulrich Ansorg es presentado como el socio europeo de desarrollo. El registro corporativo aleman North Data confirma que Ansorg Development GmbH (Amtsgericht Charlottenburg, HRB 149445 B) fue publicada como entrando en procedimientos formales de liquidacion el 10 de diciembre de 2024. Los inversores que participen en el LLC de 3350 Biscayne deben solicitar analisis legal independiente sobre como esta liquidacion afecta el capital y los requisitos de garantia. Fuente: North Data, northdata.com.
El Bangkok Post informo en 2017 que 157 compradores presentaron quejas formales ante el Departamento de Investigacion Especial de Tailandia alegando 500 millones de baht en danos relacionados con depositos no devueltos y la paralisis permanente de la construccion del proyecto Centara Grand Residence en Pattaya, un condominio de lujo lanzado en 2012 bajo el Tulip Group, cuyos principales incluyen a Kobi Elbaz del Royal Tulip Group. Fuente: Bangkok Post, bangkokpost.com, 2017.
La aprobacion del UDRB es unanime y legalmente verificable, representando un multiplicador de densidad de 172 a 499 unidades por derecho. El diseno arquitectonico de Kobi Karp es creible y recibio elogios solidos. El sitio tiene designacion de Zona de Oportunidad que proporciona ventajas fiscales sobre ganancias de capital para capital institucional a largo plazo. La ubicacion en el nexo de Edgewater, Midtown y el Miami Design District genera solida demanda de alquiler subyacente.
Dado que el terreno esta actualmente listado en venta con una prima significativa sobre el costo de adquisicion de 2022, que garantias contractuales y derechos municipales consolidados protegen el capital de un adquirente si busca modificar el plan maestro aprobado de Kobi Karp o la mezcla de unidades despues de la adquisicion?
Dadas las quejas reportadas por el Bangkok Post en 2017 relacionadas con depositos presuntamente no devueltos en un desarrollo previo del Tulip Group en Tailandia, que mecanismos especificos de aislamiento de fideicomiso, cajas de seguridad independientes y supervision fiduciaria de terceros gobernaran el manejo de todos los fondos de construccion dentro del LLC de 3350 Biscayne?
Como afecta la liquidacion formal de diciembre de 2024 de Ansorg Development GmbH (HRB 149445 B) el capital actual, las garantias de liquidez y los requisitos de garantia de terminacion para la entidad LLC de 3350 Biscayne bajo la ley de Florida?
Con 203 unidades legalmente vinculadas a limites de renta de vivienda para trabajadores por 30 anos, y costos de construccion de gran altura en Miami que routinariamente superan $400 por pie cuadrado, que muestra el pro-forma completamente evaluado para la Tasa Interna de Retorno combinada a un precio de adquisicion de $34 millones?
Dado el organizado rechazo municipal y comunitario al Proyecto de Ley del Senado 102 en todo el sur de Florida, que clausulas de proteccion especificas o puertos seguros estatutarios protegen las aprobaciones del UDRB de octubre de 2025 si la Legislatura de Florida enmienda o deroga la Ley Live Local antes de la emision de los permisos de construccion principales?
3350 Biscayne Boulevard es una torre de alquiler mixta de 47 pisos y 499 unidades propuesta en la esquina de Biscayne Boulevard y NE 34th Street en Edgewater, Miami. El proyecto fue aprobado bajo la Ley Live Local de Florida, que otorgo derecho a 47 pisos y 499 unidades a cambio de comprometer 203 unidades a vivienda para trabajadores al 120% del Ingreso Mediano del Area. El UDRB otorgo aprobacion unanime en octubre de 2025. A junio de 2026 el terreno esta listado en venta por $32 millones a $34 millones sin permisos de construccion obtenidos. Fuente: Florida YIMBY, Miami Today, Traded.co.
El terreno lo mantiene Tulip Developments Group LLC, formada en junio de 2022, una empresa conjunta entre Amit Kort (Kort Development, viviendas de lujo domesticas), Ofir Gabriel (goTRG, logistica de comercio electronico), Karl-Ulrich Ansorg (Ansorg Development GmbH, Berlin, entro en liquidacion formal en diciembre de 2024 segun North Data), y la familia Elbaz (Royal Tulip Group, Tailandia). Tulip Developments no tiene historial previo de desarrollo multifamiliar de gran altura en Estados Unidos. Fuente: Division de Corporaciones de Florida, North Data, Bangkok Post.
El valor de los derechos de construccion bajo la Ley Live Local es real y la designacion de Zona de Oportunidad proporciona ventajas fiscales genuinas para capital institucional a largo plazo. La ubicacion genera solida demanda de alquiler en Edgewater. Sin embargo, el registro publico plantea preguntas materiales: la entidad europea principal de un socio entro en liquidacion formal en diciembre de 2024, y el historial de litigios previos en Tailandia involucra un desarrollo anterior del Tulip Group. Miami Real Group recomienda diligencia debida legal independiente que aborde las cinco preguntas de este reporte antes de cualquier compromiso de capital.
La Ley Live Local de Florida (Proyecto de Ley del Senado 102) otorga a los desarrolladores bonificaciones estatutarias de altura y densidad a cambio de dedicar un minimo del 40% de las unidades residenciales a vivienda para trabajadores con un tope del 120% del Ingreso Mediano del Area, actualmente aproximadamente $86,800 a $104,160 para hogares unipersonales en Miami-Dade. En 3350 Biscayne, esta designacion expandio el proyecto de 172 unidades y 36 pisos a 499 unidades y 47 pisos (536 pies) por derecho. Las 203 unidades de fuerza laboral deben permanecer como alquileres por 30 anos.
Karl-Ulrich Ansorg es el socio de desarrollo europeo en el consorcio Tulip Developments. North Data, el servicio de registro corporativo aleman, confirma que Ansorg Development GmbH (Amtsgericht Charlottenburg, HRB 149445 B) entro en procedimientos formales de liquidacion publicados el 10 de diciembre de 2024. Cualquier inversor que participe en el LLC de 3350 Biscayne debe solicitar analisis legal independiente sobre como esta liquidacion afecta el capital, las garantias de liquidez y las obligaciones de garantia de terminacion bajo la ley de Florida. Fuente: North Data, northdata.com.